ぶたにこばん?

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マンション購入をまじめに検討

人生で最も大きい買い物

人生で最も高額な買い物と言えばほとんどの場合「家」でしょう。持ち家、賃貸、マンション、いずれにせよ「住」というのはお金がかかります。

 

逆に言えば「住」を制すもの、資産形成をも制す。です。

 

一般的に月収の3割以下が住宅費の理想とされており、それを超えてくると暮らしや貯蓄のどこかが圧迫されてきます。

 

 

今我が家は「賃貸」に住んでいますが、この度マンション購入を検討してみました。

マンション、持ち家、賃貸にそれぞれのメリット、デメリットがあります。

 

なんとなく「もったいない」と感じていた賃貸にそれなりのメリットがあったのには驚きました。

 

住環境は一生ものですから、よく考えなくてはいけませんね。

 

 

持ち家

私の住む地方では持ち家を持つ人が多いです。土地もそこまで高くなく、庭付きの家に憧れる人も多いです。

かくいう私もその一人で、可能ならば庭付きの一軒家が欲しいと感じる派です。

さて、やや古い考え方かもしれませんが、夢のマイホームについて考えましょう。

メリット

・広い、間取りなど自由が利く、庭を持てる…

・なんとなく自分の城。

・(長い目で見れば)維持費が安い。

持ち家のメリットはなんといっても自分の理想の住環境を作れることです。対面キッチンが欲しい、部屋数はいくつで、庭の広さは。。。

賃貸、マンションに比べて間取りの自由度が高いのは考えるまでもありません。

維持費は固定資産税、都市計画税がかかりますが、マンションではそれらに加えて管理費や駐車場代がかかるので長い目で見れば(長生きすれば)ローン支払いが終わったあとの老後の支払いは少なくなります。

 

デメリット

・総支出額は高め!

・資産価値は土地代のみ(逆に土地の価値は残る)

・賃貸に出しにくい。

・引っ越しはできない。

・土地を探す必要がある。

土地代に建物代がかかるため、総費用面で見るとかなりかかります。ローンを組む面でも、35年ローンで組むことになるので若いうちに買ったとしても定年あたりまでは月の維持費が安い!と感じることは少ないでしょう。将来的な維持費は抑えられますが、一生分で考えると安くないでしょう。

 

持ち家の資産価値は土地代+建物代ですが、何十年も住んだ一軒家に資産価値はありません。むしろ取り壊しに費用が掛かります。ただし、土地というのは恒久に存在するものなので、火事になっても津波が来ても土地の価値だけは残ります。資産としてみれば、これはメリットでもあります。

 

持ち家はそこに建ててしまえば移動することはできず、ライフスタイルに合わせて住み替えることはできません。賃貸としての価値も低く、ライフスタイルが安定してから持つ方が良いでしょう。

例えば5人家族で家を建ててしまって、将来子どもが家を出てしまえば、夫婦2人で広い家が残るだけになります。考えたくもないですが、離婚、なんてことになれば必要な住環境を大きく超える「建物」のみが残ってしまいます。

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20年に一回大規模修繕。ローン5000万円完済後は維持費がぐんと安くなる

 

 

マンション

都市部にあるタワーマンションなんかが少し前には流行っていました。街中にあるマンションを購入するのはどうでしょうか。

メリット

・資産価値が落ちにくく、資産として残る。(築浅の時のみ)

・借り手が付きやすく、ライフスタイルが変われば賃貸に出すことも可

・管理費や修繕積立費がかかる分、維持は簡単。

・都心などにも住める

マンションは都心など、土地の狭いところにも建てられており、住環境としての便利さは頭一つ抜けています。また、土地柄が良ければ借り手もつきやすく、万が一ライフスタイルが変わった場合にも賃貸に出したりと持ち家よりも資産としての自由度が高いです。売却を考えた時にも、持ち家よりも資産価値の低下がゆっくりで10年未満ならば買値に近い値段で売り抜けることもできるでしょう。

持ち家同様固定資産税や都市計画税がかかることに加え、管理費や修繕積立金、車があれば駐車場代がかかり、ローンの支払いもあるため、月々の支払いは安くありません。また、ローンが終わった後もそのほかの支出は続き、修繕積立費は年々増えていくため(建物の老朽化が進めばそれに応じて修繕費は高くなる。)その点にも注意が必要です。持ち家でも修繕費は10-20年に一度数百万円単位でかかるので、マンションのみのデメリットではありません。逆に月々払っていた方がまとまった支出がなくて楽という考え方もあります。

 

 

デメリット

・老朽化すると資産価値は一気に激落ちくん。

・維持費は老朽化で急激に増えていく。

・広さは我慢も必要。

 

不動産としての価値は土地+建物代で決まります。もちろんマンションも土地+建物の権利を購入することになるのですが、狭い土地に縦方向に多くの住民が居住する高層マンションでは、一人当たりの土地の面積は戸数で割られてしまうので、かなり狭い土地になってしまいます。土地の価値は無くならないとは言いましたが、持ち家のように自分の意思で建物を取り壊すこともできず、土地利用の自由度は格段に下がります。

 

また、資産価値が落ちにくいのがメリットとは書きましたが、数十年たって老朽化すると建物の価値は0になり(持ち家も同様)、持っている土地の権利が少なくなるマンションでは資産価値はほぼ0になってしまいます。

 

また、マンションを賃貸に出すときにも老朽化したマンションには借り手が付きませんし、売却しようにも資産価値がほぼ0で維持費がバカ高くなった老朽マンションには誰も買い手が付きません。

 

一生住み続ける場合を除いて、マンションを購入するなら資産としての価値が認められるうち(買い手が付くうち)に売却する選択肢も必要でしょう。

 

最近は新築マンションで買い手がつくように、最初の5年間だけ修繕積立金が安く設定されていて、6年目以降にガンと維持費が高くなるマンションも多いので注意が必要です。

維持費は経年劣化とともにグングン増えていきます。

 

また、マンションは広さに応じて値段がものすごく上がるので広い家に住みたいならば資金がかなり必要になります。

今回私が検討したマンションでは1部屋部増えるだけで1000万円高くなりました。

 

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3000万のローン完済後も築年数が経ったマンションは維持費が高い。

 

賃貸

アパートやマンションの賃貸はどうでしょう。自分の不動産としての資産にはなりませんが、月々払う家賃は果たして「もったいない」のでしょうか。

メリット

・住む場所、広さ、とにかく自由!

・ライフイベントに応じて引っ越しも簡単。

・会社によっては住宅手当の支給も

賃貸のメリットはなんといっても自由度の高さでしょう。資産価値こそありませんが、仕事場が変わった時、子どもの進学で通学先が変わった時、子どもが増えた時、新しいモールができたとき、どんな理由でも大きな賃貸に引っ越したり、場所を変えることが最も簡単にできます。

万が一離婚になってしまっても、家賃の安い1Kに住めます。

近隣住民とトラブルがあった時も持ち家やマンションでは引っ越しのハードルはとても高いですが、賃貸ならば引っ越しで解決できます。これは住環境のリスクマネジメントとしてはとても重要なことです。

 

会社によっては福利厚生で住宅手当をだしてくれることもあり、実際の月々の支払いは持ち家、マンション購入よりも大分少なくなるはずです。

さらにローンを組まなくても良いことはメリットとも言えます。。別記事にしますが、ローンを組むことは悪いことだけではありません。経済面でみてもメリットが沢山あります。ただし、どうしても資産に対して不動産の割合が極端に高くなってしまうのはデメリットです。

 

その点賃貸であれば不動産の資産は持つことはできませんが、その分現金を節約でき、投資に回すことも、貯蓄に回すこともできます。どうしても不動産のポートフォリオが欲しければリートを購入することもできます。

デメリット

・月々の支払いは掛け捨て。資産価値は生み出さない。

・老後も家賃の支払いが続く

再三言っていますが、賃貸は賃貸で、土地も建物も権利を有することができません。不動産というのはインフレに強く、現金のみで資産を持っておくと今後インフレが来た時に想定外の打撃を受けることがあります。

政府の目指すインフレは2%程度です。例えば、50年後、高齢者になったときにインフレが2倍進んでいたとしましょう。

インフレとは紙幣の価値が下がることを言います。

現在130円の菓子パンは260円になり、若者の初任給は40万円程度、一般サラリーマンの年収は1000万円を超え、医師や大企業のサラリーマンの年収は軒並み2500万円です。

もちろん家賃も上がります。現在10万円で借りられた2LDKは月々20万円が必要になっています。そのころ私たちは年金暮らしですから、労働による収入はありません。若いころ、月収40万円で貯めた貯金から支払います。年金は物価が2倍になったからと言って2倍支給はされません。安い物件への引っ越しが必要でしょう。

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アパートはライフイベントに応じて支出を調節できます。

家族が少なくなった時に2人暮らし用に、最後の5年は1人暮らしの計算にしました。2人暮らしになったタイミングで退職し、住宅手当はもらえない設定です。
 

 

まとめ

・25-30年ではどれもトントン(支払合計額ー不動産の価値)

・60年住むならマンション購入は激高

・アパート賃貸はかなり自由度が高く、総支払額も高くない。

 

固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、駐車場、住宅ローン減税、住宅手当…住む環境によって、支出も、受けられるサポートも変わってきます。

今回これらを全て計算に入れ、インフレなし、途中売却・不動産収入なしでのシミュレーションをしてみると、25-30年あたりの経費はどれも横並びでした。35-40年の経費はマンションが最もかかり、その後もマンションが最も高くなりました。

インフレのリスクを加味すれば土地をもっており、老後の維持費がかからない持ち家に軍配、働いている限りはアパートもかなり経済面では有利です。

 

そしてサラリーマンの福利厚生を活かした住宅手当。これはかなりのインパクトがあります。住宅ローン控除は10年(これからは13年)で終了ですが、住宅手当は働いている限り貰い続けることができます。

 

不動産の価値を考える時に、土地の価値は恒久的に担保できますが、建物代はほぼなくなっていくので、購入費に占める建物代が多いマンションは注意が必要です。

 

何も考えず経済面だけを考えれば、若く子どもがいるうちは学校の近くの3LDKに住み、会社から住宅手当をもらい、退職後子どもがいなくなれば夫婦2人で地方の2LDKなど自由な選択ができる賃貸という選択肢は経済学的には悪くないのかもしれません。大幅な修繕費も必要ありませんし、津波や火災で失うものも最小限で済みます。新築一軒家で家事でも起きたら。。。立ち直れませんね。

 

個人的にはやはり持ち家願望が捨てきれませんが、皆さんはどう感じましたか?

庭付き一軒家の賃貸という選択肢もありなのでしょうか。

大きな買い物で迷ってしまいます。

 

 では(。・ω・)ノ゙